區(qū)分所有建筑物共用部分之專用使用權研究.pdf

1、隨著城市化進程的加快，為解決城市人口膨脹而引起的住房短缺問題，城市建筑物逐步向高層化發(fā)展，相應地，包括區(qū)分所有建筑物共用部分專用使用權的設定、行使在內的許多相關問題變得越來越突出。但是由于立法的滯后，專用使用權長期處于法律的真空地帶，使很多現(xiàn)實問題無法得到及時解決。本文以專用使用權為研究對象，希望能為我國相關法律實務和專用使用權立法作出些許貢獻。
　　本文分為四章:
　　第一章專用使用權的性質和特征。此為本文基礎部分。依據設

2、定動因不同，筆者將專用使用權分為依附于專有部分的專用使用權和非依附于專有部分的專用使用權，后者又分為專為區(qū)分所有人設定的專用使用權和非專為區(qū)分所有人設定的專用使用權。然后在充分分析的基礎上，對各類專用使用權的性質分別作出判斷:依附于專有部分的專用使用權和專為區(qū)分所有人設定的專用使用權為地役權;未經登記的非專為區(qū)分所有人設定的專用使用權為租賃權或使用借貸權，經過登記的應當受到物權性的保護。總之，除未經登記的非專為區(qū)分所有人設定的專用使用權

3、，其他專用使用權都應當受到物權性保護。此為本章創(chuàng)新和特色之處。接下來，文章以實踐中存在的專用使用權為根據，參照國內外研究比較成熟的地役權、人役權制度對各類專用使用權的特征作出了簡單的概括。
　　第二章專用使用權的設定。此為本文主體部分，分為五節(jié)，分別從專用使用權設定主體，專用使用權客體、內容、設定方式、登記與消滅五個方面展開。區(qū)分所有人作為共用部分共有人有權在共用部分上設定專用使用權，這是其行使共有人處分權能的表現(xiàn)，所以管理規(guī)約或

4、區(qū)分所有人大會形式應為設定專用使用權的標準模式。盡管我國法律未賦予開發(fā)商此項權利，但實踐中開發(fā)商以售房合同的方式設定專用使用權的現(xiàn)象卻頗為常見。筆者認為，這一設定模式存在許多弊端，但并非一無是處，為了既保證誠實守信的開發(fā)商以房屋買賣合同的方式設定專用使用權的積極性，又能保障各方利益，應當通過切實執(zhí)行現(xiàn)有法律、加快專用使用權立法進程，加強區(qū)分所有人會議和國家機關登記在專用使用權設定中的作用。
　　并非全部共用部分上都可以設定專用使用

5、權?？梢栽O定專用使用權的共用部分必須具備如下條件:不動產或不可移動物、相對獨立、設定專用使用權不影響共用部分固有用途的發(fā)揮、非區(qū)分所有人日常生產、生活必不可少。文章在研究國內外相關規(guī)定和法律實務的基礎上，借鑒臺灣經驗，就可以設定專用使用權的共用部分提出了個人觀點。
　　第三章專用使用權的行使。本章是上文主體部分的繼續(xù)，共分三節(jié)，分別研究了專用使用權的行使原則、對行使專用使用權的管理與監(jiān)督、濫用權利的責任。本章的特色在于，以自律——

6、遵守專用權行使原則、他律——來自專用使用權人之外的第三人的管理和監(jiān)督、濫用權利的法律后果為主線，強調管理人或管理人團體以及法院在專用使用權行使中的作用。
　　第四章專用使用權的法律適用。本著解決現(xiàn)實問題的目的，本部分對三類專用使用權的法律適用分別進行了分析，認為依附于專有部分的專用使用權和專為區(qū)分所有人設定的專用使用權適用我國地役權相關法律規(guī)定;雖然筆者堅持經登記的非專為區(qū)分所有人設定的專用使用權應當受到物權性保護，但是鑒于專用使