深圳藝展中心考察報告

1、,深圳藝展中心項目考察,目錄,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,商業(yè)分析,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),對項目的思考,,2 區(qū)位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四5 思考五,2 思考二,目錄,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊

2、配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,商業(yè)分析,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),對項目的思考,,2 區(qū)位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四5 思考五,2 思考二,深圳——全球創(chuàng)意都市 中國經濟最具活力的創(chuàng)新中心歷經20余年的高速發(fā)展，深圳已躍升成為全國創(chuàng)意產業(yè)

3、最完備、成長最健康的文創(chuàng)之城。是首個加入聯(lián)合國教科文組織世界“創(chuàng)意城市網絡”，以及獲批“設計之都”稱號的城市,藝展中心位于深圳羅湖，創(chuàng)建于2000年，由倉儲物業(yè)轉型發(fā)展而成。2001年由滿京華集團全資收購，目前是隸屬滿京華文化下屬的核心商業(yè)品牌。,全國規(guī)模最大的一站式家居平臺,藝展中心是中國軟裝配飾領域規(guī)模最大、品類最全的專業(yè)采購平臺，產品涵蓋室內設計、空間藝術、家居用品等領域，現(xiàn)已成為全國軟裝采購的領軍品牌。,藝展項目概況,1 行業(yè)

4、定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,,藝展項目概況,,藝展中心中國家居陳設藝術引領者,,藝展項目概況,,項目區(qū)位：項目位于羅湖筍崗物流倉儲片區(qū)。城市干道紅嶺北路、梅園路交匯處東南側，軌道7、9號線換乘站紅嶺北站200米核心輻射范圍內。項目交通：藝展中心臨近城市主次干道，周邊交通發(fā)達，出行便捷。多路公交直達；規(guī)劃地鐵7號線5公里直達羅湖火車站,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景

5、,5 功能結構,2 區(qū)位交通,,,,,,桃園 路,紅嶺北路,寶安北路,梅 園 路,,藝展項目概況,,周邊配套：項目片區(qū)經歷過傳統(tǒng)倉儲（1981-1996）、現(xiàn)代物流（1997-2006）階段。周邊集聚了家居裝飾、工藝禮品、汽車服務等相關產業(yè)。項目周邊配套服務：項目周邊配套服務主要集中各類型物流園，涵蓋商業(yè)、居住、酒店、餐飲、銀行等相關配套。項目自身配套：休閑類飲品及咖啡吧,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景

6、,5 功能結構,2 區(qū)位交通,北,南,,,藝展項目概況,,發(fā)展愿景：依托藝展中心現(xiàn)有產業(yè)基礎，通過產業(yè)空間的拓展和配套設施的完善，創(chuàng)建集家居飾品展銷、交易、藝術品創(chuàng)作及配套于一體的“時尚消費基地”。,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,①成為中國家居飾品行業(yè)領航者和最具價值的品牌②打造國際一流的空間飾品專業(yè)MALL③做城市文化綜合體的忠實踐行者,,藝展項目概況,,項目基礎信息：藝展

7、中心集中了各類批發(fā)市場，產品行銷地覆蓋了華南、華中、西南、華東以及東南亞、歐美等國外非常廣泛的區(qū)域，現(xiàn)為華南地區(qū)規(guī)模最大的軟裝配飾展示中心。,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,,藝展項目概況,,功能結構：項目一期規(guī)劃一期集合了各種家具業(yè)態(tài)，滿足客戶的一站式購物。一期業(yè)態(tài)規(guī)劃1-2F 工藝禮品家飾館3-5F 潮流家飾館6-9F 生活方式館（國際品牌館）,藝展項目概況,1 行業(yè)

8、定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,,藝展項目概況,,功能結構：一期業(yè)態(tài)分布情況1-2樓，工藝禮品家飾館，工藝禮品、家居飾品、花卉花藝、陶瓷玻璃、水晶玉器，還有頗具民族特色的工藝品、字畫、蠟染等3-5樓的“潮流家飾館”同樣云集著家飾領域的一線品牌廠商和優(yōu)秀的飾品設計師，其專業(yè)性強、檔次高、品質優(yōu)、更新快，引領家飾時尚潮流前沿，堪稱“潮流家飾精品薈萃”。6-9樓的“國際品牌館”云集來自美國、意大利、法

9、國等國家的一線大牌。,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,,藝展項目概況,,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,功能結構：項目二期規(guī)劃2011年9月8日，近20000平米藝展中心二期全面升級。升級后的藝展中心二期作為一期和三期的補充和升華，更加凸顯東方文化魅力和高端品質。全新元素的融入，使傳統(tǒng)的雅致與現(xiàn)代的明快和諧交融，詮釋出嶄新的東方風

10、韻。二期業(yè)態(tài)規(guī)劃1-3F 家飾品牌形象店4-6F 紅木、中式家居館7F 進口生活館8F 原創(chuàng)設計園,,藝展項目概況,,功能結構：二期業(yè)態(tài)分布情況 紅木藝術家具、紫砂、瓷器、刺繡、字畫、根雕等，滿足紅木藝術家具、民族藝術品愛好者和設計師的“一站式”購足夢想，引領東方家居文化新潮流。 匯聚百余家國際高端品牌：EZLOFT迦緹、博瑞奇、米蘭諾、青花館、米蘭映象、BOKING鉑晶等。 （8層設計師聯(lián)盟街區(qū)）,藝展

11、項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,,藝展項目概況,,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,功能結構：項目三期規(guī)劃2011年1月6日，藝展中心三期在羅湖區(qū)梅園路開業(yè)。藝展中心三期專營經典燈飾、家紡布藝、進口工藝品等高端品牌家飾，呈現(xiàn)給消費者集采購、觀光和休閑于一體的國際化家居購物環(huán)境。三期業(yè)態(tài)規(guī)劃1-2F 精致名店3-5F 國際生活館

12、6F 空中創(chuàng)意園,,藝展項目概況,,功能結構：三期業(yè)態(tài)分布情況 在１－２樓精致名店和３－５樓國際生活館，匯聚了眾多國際高端家飾品牌的時尚能量，包括衡蓮、圣勞倫、米諾卡、梵蒂、集美舍、德佰利、云美畫廊、瓦倫索、德美嘉業(yè)、圣工場等。,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,2 區(qū)位交通,目錄,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,商業(yè)分析,1 項目經營模式,2 商戶情況

13、,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),對項目的思考,,2 區(qū)位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四5 思考五,2 思考二,,商業(yè)分析,,,項目經營分析 全國家飾看藝展，作為國內軟裝市場的先驅，藝展在經歷了十多年的發(fā)展下，成為軟裝行業(yè)的引領者； 品類全面、產品檔次高、產業(yè)鏈豐富是其特色； 租

14、金水平較高，藝展中心租金一樓租金范圍在800-1000元/㎡/月居多，即便在4、5樓都在200元以上； 定期組織線下活動，推動設計潮流發(fā)展。,商業(yè)分析,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,,商戶情況分析 藝展中心商戶來自中國一批頂尖的設計品牌和代理商。從全國各地有優(yōu)勢的地方購入原材料，在深圳附近的小城鎮(zhèn)以工廠的形式加工，直接發(fā)貨； 基本不做加盟店，可以

15、以經銷商的模式進行合作； 目標客戶多為B端市場和設計師，極少量的C端市場，也不做網店。 有一部分國內頂級的設計師品牌，提升項目含金量，也凝聚了行業(yè)能量。,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,商業(yè)分析,,商業(yè)分析,,,招商規(guī)劃： 藝展中心采用統(tǒng)一招商模式經營管理，統(tǒng)一場內規(guī)劃布局，劃分品牌區(qū)、各類產品分區(qū)。 滿京華招商處對進駐商戶提交相關資料，進行綜合評估

16、審核，同時預約進駐時間。 合同每年一簽，到期后招商中心對商戶經營狀況統(tǒng)一評估，審核后方可續(xù)租。 藝展中心一期經營產品更具大眾化，普通化，人流較旺。 藝展中心二、三期定位產品更具中高端，品質化，客戶購買力更強。盈利模式： 藝展中心以租賃為主要的盈利模式，通過高出租率及高額租金，超越片區(qū)同類型園區(qū)的租賃價格使其成為收租最大受益者。 聯(lián)合企業(yè)通過項目孵化創(chuàng)造價值共贏。 通過在相對偏遠地區(qū)復制升級版藝展中心，拉動地價，使產業(yè)配

17、套（住宅、辦公、物流園、配套商業(yè)）升值。,,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,商業(yè)分析,,商業(yè)分析,,,重點商戶羅列： 花卉花藝類：花絲雨、滿庭芳、萊菲、安琪花藝、清旭仿真植物 禪茶文化類：尚古軒、懷古、逸致堂 戶外家具類：大戶、綠島、卡洛克、康福特,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場

18、,商業(yè)分析,,商業(yè)分析,,商戶案例：,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,商業(yè)分析,,商業(yè)分析,,商戶案例：,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,商業(yè)分析,,商業(yè)分析,,商戶案例：,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,商業(yè)分

19、析,,商業(yè)分析,,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例,商業(yè)分析,,6 商鋪業(yè)態(tài)占比,7 停車場,,商業(yè)分析,,,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例,商業(yè)分析,6 商鋪業(yè)態(tài)占比,7 停車場,停車場：地面有少量沒有物業(yè)管理的停車場一期和三期的連接處為空中停車場,,商業(yè)分析,,目錄,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,商業(yè)

20、分析,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),對項目的思考,,2 區(qū)位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四5 思考五,2 思考二,,策略分析,,藝展中心品牌塑造：藝展中心通過引入并強化舉辦有影響力的活動，倡導的是國際化的家居文化理念。成為該品牌塑造形象的重要手段。 從

21、２００６年成為深圳文博會分會場以來，藝展中心已承辦六次文博會分會場，已成為深圳的文化品牌，為文博會永久性會址。 舉辦第八屆“藝展杯”花藝大賽精品展和國際花藝大師插花表演。 首屆中國（深圳）古典家具文化節(jié)“迎接鵬城盛會，經典燈飾＆創(chuàng)意家紡歡享文博時光”“空間幾何”創(chuàng)意無限——藝術雕塑展 中國瓷器文化交流暨當代名家作品展 2011年時尚家居飾品品牌新品發(fā)布會、創(chuàng)新藝術“絲翎檀雕”藝術展 黃藏海南黃花梨海南沉香珍品展以

22、及百年老鐵壺精品展,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),租金產出：作為華南地區(qū)目前最具規(guī)模、人氣最旺的家居家裝飾品城，其行業(yè)優(yōu)勢究竟體現(xiàn)在哪里？作為一個專業(yè)類市場，租金可達800-1000元/平方米/月，秘訣在哪里？ 消費基礎：深圳市位于珠三角核心位置，經濟發(fā)達，區(qū)域內人均可支配收入高于內地其他區(qū)域且逐年遞增，加之深圳靠近香港，消費觀念也相對超前，對于家居設計布置意識超前，因此

23、對軟裝飾品需求較大，因此奠定了藝展中心的消費基礎。 產業(yè)基礎：深圳藝展中心所在的珠三角核心位置使它擁有發(fā)展成熟的產業(yè)基礎。珠三角地區(qū)是世界聞名的世界工廠，多年來也是國內重要的家具、裝飾品生產基地，這就為藝展中心提供了堅實的產業(yè)基礎。 外商客戶基礎：深圳是特區(qū)城市，外籍人士眾多，消費力集中，強有力的外商客戶基礎，這使藝展中心自開業(yè)以來一直大批地接待外籍顧客。,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 B

24、LOCK創(chuàng)意街區(qū),數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2014-2016年深圳居民收入增長情況,,策略分析,,資源整合：整合高校、設計師、園藝師、花藝師等多方多渠道資源?？蛻艚^大多是設計師和B端，極少量的零售和C端市場，基本上也不做網店。 組織開展或創(chuàng)辦各項聯(lián)盟機構，如廣東商會設計聯(lián)盟，深圳特區(qū)設計設計師品牌聯(lián)盟等，積極培育和支持原創(chuàng)設計品牌，已成功打造“原創(chuàng)設計園”、“國際品牌館”、”設計定制館”等優(yōu)秀原創(chuàng)設計聚集地。 創(chuàng)辦教學實習

25、基地，“茶道、香道、花道、古琴”為載體的體驗活動，為廣大市民搭建生活美學體驗交流橋梁，讓市民參與并互動體驗。,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),,策略分析,,強大物流體系支持：藝展中心，是深圳筍崗倉庫區(qū)舊改成功的典范，通過構建“老倉庫－新市集－創(chuàng)意中心”的戰(zhàn)略新格局，賦予了老倉庫區(qū)新的生命力，帶動了片區(qū)市場及物流服務業(yè)的發(fā)展。《深圳市羅湖04-01號地區(qū)[筍崗地區(qū)]法定圖則》

26、（已批，2001）整體定位：現(xiàn)代化倉儲業(yè)、商業(yè)和交通運輸業(yè)協(xié)調發(fā)展，集專業(yè)化商品配送、儲存、運輸、展示與交易于一體，輔以相關配套設施的服務于羅湖、福田的配送中心型消費物流園區(qū)。主導功能：商業(yè)服務業(yè)、倉儲物流用地。,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),,策略分析,,創(chuàng)意街區(qū)：BLOCK創(chuàng)意街區(qū)，頂層獨立工作室，設計師工作平臺，帶動核心驅動力?！霸瓌?chuàng)設計園”已經成為中國最具商業(yè)

27、價值的原創(chuàng)設計基地之一；花園式經營場所，開放式街區(qū)，綠意盎然；書吧、茶吧、多功能會議廳，定期舉辦沙龍、培訓、講座、論壇。是設計師、市民尋找創(chuàng)意靈感和交流的休閑平臺，是隱藏在鬧市中的創(chuàng)意棲息地。,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),,策略分析,,目錄,藝展項目概況,1 行業(yè)定位,3 周邊配套,4 發(fā)展愿景,5 功能結構,商業(yè)分析,1 項目經營模式,2 商戶情況,3 項目盈利模式,4 重

28、點商戶,5 商戶案例6 商鋪業(yè)態(tài)占比7 停車場,策略分析,1 品牌塑造,2 租金產出,3 資源整合,4 物流支撐5 BLOCK創(chuàng)意街區(qū),對項目的思考,,2 區(qū)位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四5 思考五,2 思考二,,策略分析,,對項目的思考,思考一：園藝小鎮(zhèn)不是未來蔡甸做農業(yè)開發(fā)的，而是帶動區(qū)域經濟發(fā)展的園藝產業(yè)商業(yè)項目。,本地及周邊地區(qū)有大量園藝產業(yè)集聚,不同類型的專業(yè)市場集聚,大力發(fā)展園藝展會經濟,人氣大量集聚帶動

29、商業(yè)的繁榮,酒店、餐飲、超市、住宅、娛樂等配套集群,區(qū)域自我造血，配套功能完善,1 思考一,2 思考二,3 思考三4 思考四5 思考五,產業(yè)發(fā)展循環(huán)鏈：,,策略分析,,對項目的思考,1 思考一,2 思考二,3 思考三4 思考四5 思考五,思考二：我項目是園藝產業(yè)鏈、園藝產品鏈與城市功能鏈的整合交融，應打造獨具特色的“園藝文化”商業(yè)體。,核心功能,專業(yè)市場,花卉園藝,景觀園藝,苗圃園藝,插花盆景,戶外家具,盆景雕塑,裝飾藝術,酒店

30、,星級酒店,酒店公寓,商務,辦公,會議會展,倉儲物流,工廠及加工,停車場,商業(yè),餐飲,娛樂,會所,,,,,,科研,,實習基地,研發(fā)基地,交流基地,倉庫,配套功能,,策略分析,,對項目的思考,1 思考一,2 思考二,3 思考三4 思考四5 思考五,www.ssupcc.com,思考三：與包括玉賢鎮(zhèn)在內的更高層級政府合作，引入項目顧問，協(xié)調政府溝通及政策利用。積極引導政府全力導入大型、專業(yè)化的IP展會功能。,藝展中心,樂從,中國(深圳)

31、國際文化產業(yè)博覽交易會,國際家具博覽會,,策略分析,,對項目的思考,1 思考一,2 思考二,3 思考三4 思考四5 思考五,www.ssupcc.com,思考四：園藝師、設計師、教育、科研等資源整合，B端市場突圍。走商務整售整體經營模式，對接企事業(yè)單位等設計批發(fā)市場。,,策略分析,,對項目的思考,1 思考一,2 思考二,3 思考三4 思考四5 思考五,www.ssupcc.com,思考五：定期舉辦各項跨界體驗文化活動，引入圈層名