農村集體土地流轉的探討

1、<p>　　農村集體土地流轉的探討</p><p>　　摘 要 前不久，筆者因工作在內蒙古包頭、固陽及其他一些農村進行調研，著重了解了當地的土地利用過程中存在的土地流轉情況，回來后查閱了大量相關資料，結合我國現行法律法規(guī)，對我國農村土地流轉問題有了以下認識。 </p><p>　　關鍵詞 集體土地 流轉 探討 </p><p>　　作者簡介：嚴向東，內蒙古

2、廣博律師事務所。 </p><p>　　中圖分類號：D922.3文獻標識碼：A文章編號：1009-0592（2014）1-210-02 </p><p>　　一、農村土地置換與城市土地置換的區(qū)別 </p><p>　　土地流轉將農村一些長期閑置土地、荒地、利用率極低的土地和以前農村承包分配的土地不合理的部分進行整合和調整。具體做法是通過“改變主體”、“改變位置”、“

3、改變經營權”、“合理利用”，把這些土地歸并整合到一起，使得位置更加集中，面積和地塊更加規(guī)范合理，以便于充分開發(fā)利用。 </p><p>　　城市土地流轉，是指在城市發(fā)展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，地租不同，從而產生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業(yè)區(qū)、商務區(qū)等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行

4、土地置換改造老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優(yōu)勢。 </p><p>　　對比城市土地流轉，推進農民適度集中居住。具體做法是先把村里多年不用的荒地開發(fā)出來，建設新的生活居住區(qū)，然后村民用自己的宅基地（土壤適于耕作的）來置換，村里給予一定的搬遷補償。這樣不僅破解農業(yè)小規(guī)模兼業(yè)經營、農民建房散亂和農村宅基地閑置等問題，增加農民財產性收入，而且也是發(fā)展現代農業(yè)的重大舉措。 </p>

5、<p>　　二、土地轉換的意義 </p><p>　　改變農民和城鎮(zhèn)居民的差別是我們黨和政府多年來一直堅持、長抓不解的工作。通過地地流轉集中化管理才能真正的改變農村的面貌，縮小城市和農村的差，分散的農村土地只有集中化管理，才能規(guī)范化、壯大農要抵御經濟風險和自然災害的能力，在保證我國耕地18萬畝紅線不變的基礎上，根據農村土地具體情況，有一部分土產用于規(guī)模的種植和養(yǎng)植，閑散的宅基地進行合理的開發(fā)利用，跟

6、城鎮(zhèn)的保障房一樣，保障農民的居有所屋，同時改變了農村的環(huán)境面貌。讓農村閑散的勞動為成立物業(yè)公司，對農村的閑散土地進行自主管理。因此還有一部分土地可以搞生態(tài)旅游，使農民享受生態(tài)建設方面受益，也能拉動城市城市居民到農村旅游觀光，提高農民的收入，還能在很大程度上解決農民就業(yè)的問題。因此農村土地流轉勢在必行。 </p><p>　　三、土地流轉置換給農村帶來的變化 </p><p>　　（一）對農

7、民的財產性收入增加有影響 </p><p>　　單純從投資來看，農村土地使用權流轉置換是中國資本現在最后的晚宴。當最后的公共資源放到市場進行分配，資本為何不利用市場運做獲得資源并進行投資獲取利潤，當市場化一定會出現房市一樣的繁榮。土地資源經過資本的重組之后肯定獲得符合資本利潤，其中過程并不重要。 </p><p>　?。ǘ┐偈罐r村生產模式發(fā)生巨大變化 </p><p&

8、gt;　　在改革開放的今天，農村剩余勞動力和閑置土地制約著農村經濟的發(fā)展，剩余勞動力對農村土地經營開發(fā)的技能，使閑置的土地變?yōu)榛牡?，農村勞動勞動力流失，僅僅從事一些低附加值的行業(yè)，不能保證農村事業(yè)的發(fā)展，通過土地轉換使具備能力行業(yè)進入農村，解決農村剩余勞動力的就業(yè)問題，也能使農村閑置的土地得到開發(fā)和利用，使農村閑置土地得到開發(fā)和利用。把農村一家一口分散土地集中管理。形成規(guī)?；?、集團化的管理模式。以適應市場經濟的需求。提高農民的收入和抗擊

9、風險的能力。做到“地盡其力，人盡其能”。 </p><p>　　（三）推動農村城鎮(zhèn)化建設 </p><p>　　隨著我國經濟的轉型發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設已成為今后發(fā)展的趨勢。土地是農民生存的根本，農村集體所有的土地的流轉，根本是為了提高農民的收入，解決農民及城鎮(zhèn)民民收入差別的根本，縮小城鄉(xiāng)差距，是我們國家的方針和政策，要解決這些問題，進行土地轉換勢在必行，通過土地流轉，集團化經營，使農民有了穩(wěn)定

10、的收入和穩(wěn)定的社會保障。因此推動農村城鎮(zhèn)化建設勢在必行。 </p><p>　　四、農村土地流轉置換當中存在的誤區(qū)以及解決途徑 </p><p><b>　?。ㄒ唬┐嬖诘恼`區(qū) </b></p><p>　　1.土地流轉置換會造成經濟虛熱，流轉置換是轉讓的一種特殊形式。一般意義上的轉讓即買賣，出讓方交付物或權利，受讓方支付價款。而在流轉置換中，一

11、方在交付物或權利時，從另一方受領的不是價款，而是另一物或權利，表現為物或權利的交換，這種形式上的差別不能改變轉讓的本質，適用相關法律調整當無異議。 </p><p>　　2.在農村土地流轉過程中，存在一些法律障礙，有些人認為農村集體土地進行統一的集團化管理，勢必對土地的性質進行了改變，視同于城市里的出讓土地，而且認為把集體土地變?yōu)榱顺鲎屚恋?，違備了土地管理法的相關規(guī)定，這些都是一個誤區(qū)，事實上集團化管理對土地性質

12、并不發(fā)生改變，并不是一般意義的買賣。 </p><p>　　3.土地流轉置換會造成國有資產流失。有的觀點認為，土地流轉置換是以國有資產流失為代價的，損害了國家利益。應該看到，在農前進村的土地流轉置換過程中，通過科學規(guī)劃和管理，建立健全土地置換法規(guī)，嚴格按照國家土地管理法和國家的政策在土地性質不變的情況下進行合理的轉換，可以有效地遏制這種現象的產生。在具體操作過程中，可能存在一些不正當的現象，和老百性不理解的問題，

13、通過制度化、法律化來規(guī)范不正當的現象，通過宣傳和普法使農的意識提高，認識到土地轉換不會損壞農民的根本利益，也不會改變集體土的性質，只是通過經營管理來提高農民的收入。 </p><p><b>　　（二）解決途徑 </b></p><p>　　1.必須堅持農民自愿。30年農村改革發(fā)展成功的基本經驗是：經濟上保障農民的合法權益，政治上保障農民的民主權利。在農村土地置換中，

14、農民自愿是前提條件。土地置換，不同于土地征用拆遷。征地拆遷有嚴格的審批程序和剛性約束，可采用強制手段，農民失去了生產資料，補償標準要高些。而土地置換，是農民異地實物置換或者貨幣化置換，土地性質保持不變，剛性約束比拆遷低，補償標準也低。因此，農村謝屯鎮(zhèn)在操作中堅持了農民自愿，不能搞強迫命令，更不能簡單地用政府令政策來實施，以免引起不必要的誤解。在目標設定上要實現多方共贏，沒有片面地把擴大城市建設用地規(guī)模作為主要目的，而是綜合考慮通過集中居

15、住，改善農民居住條件，提高農民生活質量，增加農民財產性收入等目標。 　　2.要科學選擇試點。開展土地流轉置換不能一哄而起，操作中會出現諸多新情況和新問題，只能走先試點，總結經驗教訓，再逐步推廣的路子。開展試點要有兩個基本條件：一是流轉置換節(jié)約出來的建設用地指標和新增耕地指標的市場價格足以支撐起農民新居建設和土地復墾整理的費用；二是必須具備良好的區(qū)位經濟優(yōu)勢，農民不僅能改善居住條件，而是能獲得土地財產性收入，實現穩(wěn)定的就業(yè)安置。<

16、/p><p>　　3.必須采取政府主導、企業(yè)運作模式。謝屯鎮(zhèn)前進農村是村和企業(yè)共同組建公司運作，土地流轉置換和土地開發(fā)都在本村完成，這是由一些農前進村的自然地理位置決定的，其他地方不一定適用。更多的地方可能適用由鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭組建新農村建設投資開發(fā)公司，再吸引社會資本和房地產開發(fā)企業(yè)入股方式，公司負責建設開發(fā)、融資和土地復墾整理工作。各級對試點地方的整合資源投入，可以以股本金的方式注入，公司可以據此獲得銀行等的融資，解決住

17、房建設資金問題，待項目實施后，再以建設用地指標和新增耕地指標公開出讓來獲得股資回報。前進村村民置換住房，既可以選擇在本村的集中居住點，也可以選擇進小集鎮(zhèn)和縣城、甚至大連市內。現在的房地產開發(fā)主要集中在市區(qū)和縣城，而小集鎮(zhèn)基本沒啟動，根本原因是農民的房產不能變現，通過置換，農民可以低成本在城鎮(zhèn)擁有完全產權的房產，可以激活小城鎮(zhèn)的房地產開發(fā)，帶動小城鎮(zhèn)快速發(fā)展和建設品位提升。 </p><p>　　4.必須創(chuàng)新政策體

18、系。要吸引社會資本介入，必須出臺鼓勵和支持企業(yè)投身土地整理和流轉置換的優(yōu)惠政策和投入的回報機制。城市的房地產開發(fā)受金融危機的影響，目標人群增長不明顯，而土地整理和流轉置換的房地產開發(fā)在開發(fā)之初就有了買主，就是置換農民，銷售渠道是暢通的。鼓勵前進村村民自愿進行置換，就要讓農民不花錢或少花錢能住新房，房產能升值，就要降低新居建設成本，有關行政收費中市及市以下收取部分就要優(yōu)惠甚至全免，農民異地流轉置換的住房要給予完整的產權，在本村流轉置換的住

19、房，屬公寓房和聯排房的應發(fā)給土地證和房產證，可以進入房產市場，屬獨立式房屋的土地還是集體建設用地，這樣可以利用經濟政策杠桿控制建房占地面積，確保有合理的土地節(jié)約率。整理出來的土地產權仍歸集體所有，農民承包經營權的保障通過確權不確地塊方式創(chuàng)新，通過整體對外招商，在工業(yè)區(qū)建設用地也可以整體出租建廠房獲得租金收入，來推動現代農業(yè)建設和農村非農產業(yè)發(fā)展，確保村民經營的股權收益。 </p><p><b>　　參

20、考文獻： </b></p><p>　　[1]肖金成，汪陽紅主編.土地管理新論：工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中土地管理制度研究.中國計劃出版社.2007. </p><p>　　[2]余國滿編.土地管理法實例說.湖南出版社.2005. </p><p>　　[3]孫在宏，等.土地管理信息系統.科學出版社.2005. </p><p>　　[