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文檔簡(jiǎn)介
1、<p> 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理探討</p><p> 【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就是項(xiàng)目成本控制力的競(jìng)爭(zhēng),重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理與成本控制,做好限額設(shè)計(jì) </p><p> 【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià) 成本控制 </p><p> 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合各類資源的過程,房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的獲取則是在合理有效利用各類資源的
2、過程中獲取的。因而,作為企業(yè)為獲取最大利潤(rùn)就必須在整合各類資源中做到合理的成本控制。 </p><p> 目前房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)分析: </p><p> 當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè),競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān),不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局,成本控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。作為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)
3、企業(yè)在市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)條件下,目前這種競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)日益白熱化。 </p><p> 在當(dāng)今這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中,如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中,除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外,最重要的是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格,盡可能地減少工程成本,降低產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格,最大限度地提高企業(yè)的投資收益,這一點(diǎn)一直備受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注,即為熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。 </p>&
4、lt;p> 簡(jiǎn)而言之,房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就是項(xiàng)目成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)。 </p><p> 二、項(xiàng)目成本的工程造價(jià)分析 </p><p> 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測(cè)算:可以按照規(guī)劃面積指標(biāo)為依據(jù)來測(cè)算項(xiàng)目成本構(gòu)成,具體的項(xiàng)目開發(fā)成本比例與成本組成大致如下: </p><p> 1、土地成本約占30%-35%; </p><p> 2、建安工程
5、費(fèi)約占50%-55%; </p><p> 3、前期性費(fèi)用(三通一平整、各類規(guī)費(fèi)等5%); </p><p> 4、管理、財(cái)務(wù)、銷售費(fèi)用約占8%-10%; </p><p> 5、大市政費(fèi)用約占5%-10%; </p><p> 土地成本(約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右),主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出,包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償
6、費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中,土地一旦到手,其成本即基本確定,直至項(xiàng)目開發(fā)完成,該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。 </p><p> 前期費(fèi)用(約占項(xiàng)目總成本的5%左右),主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小,且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要,選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵,而成本控制成
7、為其次。 </p><p> 工程成本(約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右),主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。 </p><p> 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):這部分一般占5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市
8、政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用,目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),所以,這部分成本也相對(duì)固定。 </p><p> 三項(xiàng)費(fèi)用:管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定,在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。 </p><p> 通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析,設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用只占全部費(fèi)用的1%,但在項(xiàng)目決策正確的前提下,他對(duì)工程造價(jià)影響程度高達(dá)75%以上。必須充分重視設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。 <
9、;/p><p> 三、設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制分析 </p><p> 建筑設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的先行者,對(duì)成本控制有著舉足輕重的作用。建筑設(shè)計(jì)從源頭方案起,貫穿整個(gè)工程。而一般來說,建筑方案對(duì)項(xiàng)目建安成本起決定性作用,初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)則是對(duì)方案的優(yōu)化,也即是對(duì)建筑品質(zhì)及成本控制的平衡的優(yōu)化。 </p><p> 設(shè)計(jì)階段包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)
10、計(jì)等,要求上述各項(xiàng)設(shè)計(jì)結(jié)果的成本都在控制范圍之內(nèi)并要求實(shí)施階段不再做大的調(diào)整。 </p><p> 影響項(xiàng)目投資最大的階段,是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%;初步設(shè)計(jì)階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定,這些在建筑工程中占工程總造價(jià)75%-95%;在技術(shù)設(shè)計(jì)階段,只是對(duì)工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性進(jìn)行確定,而這一部分對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%-75
11、%;在施工圖設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%。很顯然,項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。長(zhǎng)期以來,我國(guó)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制,而往往把控制工稱造價(jià)的主要精力放在施工階段,這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價(jià),就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來,當(dāng)前尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵,未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。 </p><p> 怎樣實(shí)現(xiàn)
12、設(shè)計(jì)階段的工程成本管理與控制 </p><p> 工程造價(jià)的有效控制,應(yīng)以合理確定為基礎(chǔ),有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的控制,在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段,把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi),要做好此項(xiàng)工作應(yīng)注意以下幾個(gè)方面: </p><p> 1、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo) </p><p> 實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度,一方面可以有效地防范
13、設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為,保證有資質(zhì)有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng),不斷加強(qiáng)自身管理,提高設(shè)計(jì)水平,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案上的選擇范圍,保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案,降低工程造價(jià),使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控助目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。 </p><p> 2、強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 </p><p> 強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,
14、使設(shè)計(jì)既具有技術(shù)先進(jìn)性和適用性,又具有經(jīng)濟(jì)合理性,在保證性能、質(zhì)量的前提下,努力降低項(xiàng)目投資費(fèi)用。能大幅降低投資費(fèi)用的措施主要有:(1)削減可以省掉的工程內(nèi)容或縮小工作范圍;(2)適度技術(shù)要求和材料規(guī)格、性能要求;(3)不要過于追求過剩功能和質(zhì)量等。 </p><p> 3、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣講直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短,同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益,作為設(shè)計(jì)單位,在設(shè)計(jì)中凡是
15、能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算,要用數(shù)據(jù)說話,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,在設(shè)計(jì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法。開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求,并為之創(chuàng)造外部條件。這樣可以滿足設(shè)計(jì)對(duì)結(jié)構(gòu)形式的要求,同時(shí)經(jīng)過計(jì)算又降低了工程造價(jià),嚴(yán)格把工程的建安成本控制住了,達(dá)到了限額要求。 </p><p> 4、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。加強(qiáng)圖紙會(huì)審,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在
16、設(shè)計(jì)階段,克服設(shè)計(jì)方案的不足與缺陷,所花費(fèi)的代價(jià)最小,取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前,組織總工辦、工程部、成本管理部,對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤造成施工工程變更,造成經(jīng)濟(jì)損失。 </p><p> 5、加強(qiáng)變更管理,杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,必須采取變更制度管
17、理,必須有充分的理由、啟動(dòng)會(huì)簽程序,必須有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效。同時(shí)分清變更的責(zé)任方,及時(shí)采取經(jīng)濟(jì)處罰。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,給工程帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。 </p><p><b> 結(jié)束語 </b></p><p> 大浪淘沙,適者生存。房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的洗牌,為達(dá)到工程造價(jià)的有效控制,在優(yōu)化設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上,在建設(shè)程
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