我國不動產(chǎn)統(tǒng)一行政登記機構及其運行分析.pdf

1、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記屬于“多部門登記”、“分級登記”、“多頭執(zhí)政”，不動產(chǎn)交易規(guī)則也很不健全，這種登記制度已暴露出諸多弊端，造成成本、安全、效率等多方面的問題，已明顯不符合經(jīng)濟社會發(fā)展的要求，受到越來越多民眾的質疑和學者的批判。 因此，我國《物權法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但對統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法則沒有明確。目前，國內學術界更多是從法理角度來分析不動產(chǎn)登記機構設置問題，雖然多數(shù)傾向在行政部門中設置，但對不動產(chǎn)登記機

2、構的行政運行理論基礎、現(xiàn)實合理性和可行性方面的研究卻并不是很廣泛。本文試圖從我國國情體制出發(fā)，通過歸納和分析國內外相關研究和體例，列舉我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構司法運行的缺陷和行政運行的合理性，并綜合運用公共管理和法律、政治經(jīng)濟學等理論，系統(tǒng)全面地分析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構行政運行的合理性、可行性。 本文共分為五部分： 第一部分為不動產(chǎn)登記概述，分別介紹了不動產(chǎn)和不動產(chǎn)登記的含義、不動產(chǎn)登記的歷史沿革以及我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀與問

3、題； 第二部分為國內外不動產(chǎn)登記機構設置的相關理論和實踐，歸納分析了國外主要國家和地區(qū)的不動產(chǎn)登記機構設置體例以及國內的學術界和實務界就不動產(chǎn)統(tǒng)一機構設置的有關觀點； 第三部分為我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構采取行政登記的合理性分析，目前主要分歧在應采取司法登記還是行政登記上。因此，本文主要分析了采取司法登記與我國現(xiàn)實不適應的表現(xiàn)以及行政登記的合理性的主要表現(xiàn)； 第四部分為未來不動產(chǎn)登記機構行政運行制度理論基礎，認為未來

4、不動產(chǎn)登記機構應遵循交易成本、物權變動、有效政府等方面的理論來指導其制度建設和運行。首先，交易成本理論揭示了不動產(chǎn)登記制度產(chǎn)生、存在和變遷的根本原因，降低交易成本是不動產(chǎn)登記制度的最終價值追求：物權變動理論指出不動產(chǎn)登記的對象內涵，物權行為公示是不動產(chǎn)登記的實質所在：有效政府理論側重不動產(chǎn)登記制度的實施機制，提高政府效率、強化政府效能是不動產(chǎn)登記制度實施的保證； 第五部分為對我國未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構設置的行政運行可行性分析，首