商品房按揭貸款風險防范機制研究——基于商業(yè)銀行風險防范之視角.pdf

1、2007年以來,由于次級債危機的傳遞效應(yīng),已經(jīng)引發(fā)了多次美國及全球股市的暴跌行情,全球100家銀行損失超過5000億美元。美國房地產(chǎn)市場進入蕭條期,隨著房價的下跌,超過1/3近五年買房的美國購房者負債超過房屋現(xiàn)價值,呈現(xiàn)負資產(chǎn)的狀況。美國房地產(chǎn)市場一片蕭條,更出現(xiàn)別墅僅售一美元仍無人問津的怪事。由于風險的不斷傳遞,美國次級債危機已演變成一場全球性的金融危機。作為世界經(jīng)濟體的一員,中國亦不能獨善其身,股市、出口、外匯市場受到嚴重影響,部分

2、城市出現(xiàn)房價跳水。在房價開始松動下跌后,按揭貸款風險初露端倪,據(jù)《南方周末》報道深圳商品房均價從去年最高時的2萬元/㎡已跌至1萬2千元左右,以樓盤“英郡年華”為例,房價已從最高時的13000元/㎡跌至現(xiàn)在的6888元/㎡,跌幅超過40％,很多去年在高位接盤的買房人選擇斷供,“斷供潮”愈演愈烈。與此同時,商業(yè)銀行商品房按揭貸款的不良貸款率和違約率不斷上升。以上海為例,從2004年到2006年9月末,上海中資銀行個人房貸平均不良率在兩年多的

3、時間里上升了7倍多,商業(yè)性房貸逾期違約率上升10倍。銀行起訴客戶房貸違約的案件,也從過去的零星案件發(fā)展成為常規(guī)性案件。部分區(qū)法院,一個月就會審理多達十幾起的房貸違約糾紛。中國當前流動性過剩、房價虛高的形勢和美國次貸危機爆發(fā)前有很多類似之處,前車之鑒,令人警醒。
　　商品房按揭制度是源于英美法系而在我國香港取得發(fā)展的一項擔保制度,在我國內(nèi)地的發(fā)展時間還較短、經(jīng)驗不足、制度尚不完善。由于銀行發(fā)放按揭貸款的期限從十到三十年不等,銀行提供

4、按揭貸款后,占用資金長、經(jīng)營成本高、承擔風險大,在日益激烈的競爭中,易陷于資金周轉(zhuǎn)不靈、收支難以平衡的困境。更重要的是,我國現(xiàn)有法律對商品房按揭還缺乏清晰地界定,有關(guān)商品房按揭的法律制度還不完善。這給商品房按揭在實務(wù)中的運作帶來了困難,也容易產(chǎn)生法律糾紛。伴隨著宏觀經(jīng)濟的變化、按揭業(yè)務(wù)的不斷擴大,越來越大的金融風險擺在銀行業(yè)的面前。
　　如何有效地防范風險、保障銀行的利益并推動商品房按揭市場朝健康、安全的方向發(fā)展,如何立足本國實踐

5、并借鑒域外之先進經(jīng)驗,是商品房按揭理論和實務(wù)中的重要課題。面對美國房地產(chǎn)貸款與金融衍生產(chǎn)品引發(fā)的全球金融動蕩,我國作為一個金融急于改革開放的新興經(jīng)濟體,更需要以此次危機為鑒,理性、理智地面對我國當前房地產(chǎn)業(yè)按揭業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀和風險。近日,銀監(jiān)會、央行發(fā)布《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風險管理的通知》、《關(guān)于金融促進節(jié)約用地的通知》,都表明監(jiān)管者收縮銀根、限制貸款發(fā)放、防范風險的導(dǎo)向。在這種背景下,從理論和實踐層面探討如何防范銀行按

6、揭貸款之風險顯得尤為重要。
　　全文除引言和結(jié)語共分四個部分:
　　第一部分,探討了按揭的制度源流。該部分介紹了“Mortgage”一詞的淵源,系統(tǒng)梳理了英美法上按揭制度由普通法上按揭到衡平法意義上按揭再到現(xiàn)代英美按揭的制度流變過程,并介紹了我國香港對這一制度的改造。
　　第二部分,我國商品房按揭的制度解構(gòu)。我國沿海地區(qū)在上世紀90年代初借鑒香港按揭制度,經(jīng)過這些年的實踐創(chuàng)造,已形成具有我國獨特特色的按揭制度。與英美法

7、和香港法中的按揭制度相比,我國的商品房按揭涉及購房人、開發(fā)商和按揭銀行三方當事人,構(gòu)成商品房買賣、抵押、貸款、開發(fā)商保證責任等多重法律關(guān)系,在是否要求所有權(quán)移轉(zhuǎn)、標的物的占有、公式方法和效力以及權(quán)利實現(xiàn)方面與傳統(tǒng)的英美法上的按揭已有很大不同。正是由于這些不同,引發(fā)了理論界對按揭性質(zhì)的爭議,主要有幾種學說:抵押說、權(quán)利質(zhì)押說、讓與擔保說、獨立物權(quán)說。筆者通過對按揭性質(zhì)的分析,認為按揭是不同于抵押、質(zhì)押、讓與擔保的新的物權(quán)形式,建議將按揭作

8、為一項特殊制度予以保留。
　　第三部分,商品房按揭中銀行面臨的風險。次級債危機引發(fā)的全球金融動蕩使銀行商品房貸款風險引起了我們的關(guān)注。銀行面臨的風險不僅關(guān)系到銀行的自身利益,也關(guān)系到商品房按揭的發(fā)展前景和整個金融秩序的穩(wěn)定。文章對按揭實務(wù)中銀行面臨的法律方面的風險做出了較系統(tǒng)的歸納,指出按揭貸款合同的效力獨立性、履行風險、抵押權(quán)實現(xiàn)、開發(fā)商對其保證責任的抗辯、假按揭等問題將影響商業(yè)銀行按揭貸款的安全。
　　第四部分,商品房按